מכירת דירה באמצעות ייפוי כוח מתמשך: האם נדרש אישור?

ייפוי כוח מתמשך מאפשר לאדם לקבוע מראש מי ינהל את ענייניו הרכושיים אם בעתיד לא יהיה מסוגל לעשות זאת בעצמו.

עם זאת, מכירת דירה היא פעולה משפטית וכלכלית משמעותית, ולכן עצם קיומו של ייפוי כוח מתמשך בענייני רכוש אינו מספיק בהכרח לצורך ביצוע העסקה.

לפני המכירה יש לבדוק את נוסח ייפוי הכוח, את סמכויות מיופה הכוח, את רצון הממנה ואת סוג האישור הנדרש.

האם אפשר למכור דירה באמצעות ייפוי כוח מתמשך?

כן, בתנאי ש:

• ייפוי הכוח נכנס לתוקף;
• הוא כולל סמכויות מתאימות בענייני רכוש;
• המכירה אינה מנוגדת להנחיות הממנה;
• התקבל האישור הנדרש לביצוע העסקה.

לא די בכך שבמסמך מופיעה הסמכה כללית לטיפול בענייני רכוש. יש לבחון אם קיימות הוראות מיוחדות בנוגע לדירת המגורים, מגבלות על מכירתה או תנאים שקבע הממנה מראש.

האם נדרש אישור בית המשפט?

מכירת דירה מכוח ייפוי כוח מתמשך מחייבת אישור מתאים.

בעקבות תיקון מספר 21 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, חלק מהבקשות לאישור פעולות כלכליות מוגשות תחילה לאפוטרופוס הכללי במסגרת מסלול של אישור מינהלי.

במקרים מורכבים, במצב של התנגדות, ניגוד עניינים או קושי משפטי אחר, עשויה להידרש הכרעה של בית המשפט.

לכן, לפני תחילת העסקה יש לבדוק האם המקרה מתאים למסלול המינהלי או מחייב פנייה לבית המשפט.

כיצד נבחנת טובת הממנה?

מכירת הדירה תאושר רק כאשר ניתן להראות שהיא משרתת את רצונו ואת צרכיו של הממנה.

בין השיקולים שנבחנים:

• מקום מגוריו ומצבו הרפואי;
• הצורך במימון טיפול, דיור מוגן או הוצאות מחיה;
• האפשרות שיחזור להתגורר בדירה;
• שווי הנכס ומחיר המכירה;
• השימוש המתוכנן בכספי התמורה;
• קיומן של חלופות למכירה;
• הנחיות שנקבעו מראש בייפוי הכוח;
• זכויות בן זוג או בעלים נוספים בנכס.

לדוגמה, מכירה לצורך מימון טיפול חיוני עשויה להיות מוצדקת, בעוד שמכירה שנועדה בעיקר לנוחותם של בני המשפחה עלולה לעמוד בניגוד לרצון הממנה.

האם נדרשת שמאות?

במקרים רבים מומלץ, ולעיתים אף נדרש, להציג חוות דעת שמאית.

השמאות מסייעת להוכיח כי מחיר המכירה משקף את שווי השוק וכי זכויותיו הכלכליות של הממנה נשמרות.

כאשר הקונה הוא בן משפחה או אדם הקשור למיופה הכוח, החשיבות של הערכת שווי עצמאית ושל גילוי מלא גבוהה במיוחד.

האם ניתן למכור את הדירה לקרוב משפחה?

אפשרי, אך עסקה כזו עלולה לעורר ניגוד עניינים.

כאשר מיופה הכוח, בן זוגו, ילדו או קרוב אחר מבקשים לרכוש את הדירה, יש להציג את הקשר בין הצדדים ולוודא שהעסקה נעשית בתנאי שוק ולטובת הממנה.

במקרים כאלה עשוי להידרש אישור של בית המשפט או מנגנון הגנה נוסף.

האם ניתן לחתום על הסכם לפני קבלת האישור?

יש להיזהר מחתימה על הסכם מחייב לפני קבלת האישור הנדרש.

במקרים המתאימים ניתן לחתום על הסכם הכולל תנאי מתלה, שלפיו העסקה תיכנס לתוקף רק לאחר קבלת האישור.

גם הסכם כזה חייב להסדיר מה יקרה אם האישור לא יתקבל, כיצד יוחזרו כספים ומהם המועדים להשלמת העסקה.

חתימה מוקדמת ללא מנגנון מתאים עלולה לחשוף את הממנה ואת מיופה הכוח לתביעות.

מה עושים עם כספי המכירה?

כספי התמורה שייכים לממנה בלבד.

יש להפקידם בחשבון הרשום על שמו ולהשתמש בהם לצרכיו, כגון:

• מימון דיור או טיפול סיעודי;
• הוצאות מחיה ורפואה;
• רכישת דירה חלופית;
• החזר חובות;
• שמירת עתודה לצרכים עתידיים.

אין להעביר את הכספים לחשבונו הפרטי של מיופה הכוח או להשתמש בהם לטובת בני המשפחה.

טעויות נפוצות

טעויות שכיחות כוללות:

• הנחה שסמכות כללית בענייני רכוש מספיקה;
• פרסום הנכס לפני בדיקת ייפוי הכוח;
• חתימה על הסכם לפני קבלת האישור;
• מכירה ללא הערכת שווי;
• התעלמות מניגוד עניינים;
• אי־התחשבות ברצון הממנה;
• שימוש לא תקין בכספי התמורה;
• אי־בדיקת מס שבח, היטל השבחה והוצאות נלוות.

בדיקה משפטית מוקדמת יכולה למנוע עיכובים, מחלוקות ופגיעה בזכויות הממנה.

סיכום

ניתן למכור דירה באמצעות ייפוי כוח מתמשך, אך רק לאחר שייפוי הכוח נכנס לתוקף, נבדקו סמכויות מיופה הכוח והתקבל האישור המתאים.

משרד עורכי דין פורמן מסייע בבדיקת ייפוי הכוח, הכנת הבקשה לאישור, טיפול מול האפוטרופוס הכללי או בית המשפט וליווי עסקת המכר עד להשלמתה.

לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע למכירת דירה באמצעות ייפוי כוח מתמשך, ניתן לפנות למשרדנו.

המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.